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（文/張玉 編輯/馬媛媛）三道紅線的政策之下，現(xiàn)金流成為房地產(chǎn)企業(yè)“擴(kuò)充陣營(yíng)”、“招兵買(mǎi)馬”的法寶。能否持續(xù)獲得低利率的穩(wěn)定融資，是擺在房企面前的一道考驗(yàn)。

3月17日，中南建設(shè)發(fā)布公告表示，公司發(fā)行不超過(guò)人民幣20億元公司債券獲得證監(jiān)會(huì)許可核準(zhǔn)。中南建設(shè)此次發(fā)行的2021年第一期債券規(guī)模不超過(guò)10億元，共分為4年期和5年期兩個(gè)品種。在向?qū)I(yè)投資者進(jìn)行網(wǎng)下票面利率詢(xún)價(jià)后，最終確定以票面利率7.3%發(fā)行債券品種一，品種二未發(fā)行。

此次公開(kāi)發(fā)債前兩天，中南建設(shè)剛剛發(fā)布為公司全資子公司中南新世界提供擔(dān)保的公告。截至3月16日，提供有關(guān)擔(dān)保后，中南建設(shè)對(duì)外擔(dān)保余額為677.67億元，占公司最近一期歸屬上市公司股東權(quán)益的316.09%。

值得一提的是，觀察者網(wǎng)注意到，頻繁為子公司提供擔(dān)保的背后，這些以股權(quán)投資為名義的融資，多數(shù)都設(shè)置了回購(gòu)期限。中南建設(shè)明確指出，到期后轉(zhuǎn)讓方會(huì)回購(gòu)股權(quán)。有業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人士向觀察者網(wǎng)表示，這種操作疑似涉及“明股實(shí)債”。

而隨著2020年初陳凱卸任中南置地董事長(zhǎng)，中南集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席陳錦石之女陳昱含接棒中南控股集團(tuán)董事局副主席，中南置地董事長(zhǎng)、總裁。從目前的發(fā)展來(lái)看，未來(lái)留給陳昱含的挑戰(zhàn)，依然不小。

對(duì)于業(yè)績(jī)及企業(yè)發(fā)展相關(guān)問(wèn)題，3月16日，中南建設(shè)方面向觀察者網(wǎng)表示，公司會(huì)盡快組織回函。截至發(fā)稿，觀察者網(wǎng)未收到回復(fù)。

蹊蹺的回購(gòu)計(jì)劃

近年來(lái)，中南建設(shè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)增速顯著。從歷年來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，2015年，公司營(yíng)業(yè)總收入為204.5億元，到2019年，公司營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)攀升至718.3億元。另?yè)?jù)中南建設(shè)日前發(fā)布的2021年2月份經(jīng)營(yíng)情況，2021年1~2月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)合同銷(xiāo)售金額247億元，比上年同期增長(zhǎng)126.3%；累計(jì)銷(xiāo)售面積181.8萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)116.7%。

與公司規(guī)模擴(kuò)張相伴隨，公司負(fù)債規(guī)模也在不斷增加。2015年，公司一年到期的非流動(dòng)負(fù)債只有50.08億元；2019年，上述數(shù)字已經(jīng)攀升至111.3億元。

截至今年三季度末，中南建設(shè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.5%，凈負(fù)債率為136%，現(xiàn)金短債比為1.15，前兩項(xiàng)均踩線。

此外，觀察者網(wǎng)研究發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)疑似存在“明股實(shí)債”問(wèn)題。3月16日，中南建設(shè)發(fā)布為全資子公司中南新世界提供擔(dān)保的公告，為促進(jìn)南通海門(mén)朗園項(xiàng)目發(fā)展，公司全資子公司南通中南新世界持股50%的子公司南通鼎嘉通過(guò)增資2.93億元的形式由民生信托取得51%股權(quán)。民生信托將進(jìn)一步投資不超過(guò)3.64億元。中南新世界承諾在18個(gè)月投資期內(nèi)支付投資回報(bào)。

股權(quán)投資約定投資期，這在中南建設(shè)的眾多擔(dān)保中并不罕見(jiàn)。3月6日，中南建設(shè)發(fā)布為湖州奧盛等公司提供擔(dān)保的公告。公告稱(chēng)，為促進(jìn)德清云錦天樾項(xiàng)目發(fā)展，公司持股75%的子公司嘉興錦發(fā)及獨(dú)立合作方浙江奧盈房地產(chǎn)有限公司分別以892.5萬(wàn)元和857.5萬(wàn)元平價(jià)向獨(dú)立第三方杭州城銘轉(zhuǎn)讓其持有的浙江城銘轉(zhuǎn)讓其持有的浙江奧臻17.85%和17.15%股權(quán)。有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方同意6個(gè)月后按約定公允值回購(gòu)其轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

2月24日，中南建設(shè)在為莆田悅誠(chéng)提供擔(dān)保的進(jìn)展公告中提到，為了促進(jìn)莆田瓏禧臺(tái)項(xiàng)目發(fā)展，公司全資子公司莆田悅誠(chéng)以13億元向五礦信托轉(zhuǎn)讓其持有的莆田瓏禧臺(tái)項(xiàng)目收益權(quán)，期限18個(gè)月，到期后按約定公允價(jià)值回購(gòu)。

公開(kāi)資料顯示，自2019年起，中南建設(shè)通過(guò)五礦信托為旗下多個(gè)項(xiàng)目融資，包括莆田瓏禧臺(tái)、溫州梧田項(xiàng)目、福州樾庭、泉州中南濱江銘悅等。而五礦信托與中南建設(shè)合作的信托計(jì)劃存續(xù)期最長(zhǎng)兩年，短則一年，有的實(shí)際期限甚至不足半年。在有的擔(dān)保公告中，五礦信托雖然以入股方式進(jìn)行投資，但中南建設(shè)明確指出，到期后轉(zhuǎn)讓方會(huì)回購(gòu)股權(quán)。

既然是股權(quán)投資，為何有回購(gòu)約定？一位財(cái)務(wù)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這可能會(huì)牽涉到“明股實(shí)債”的問(wèn)題。在實(shí)踐中，資金缺乏方與其他融資性公司（主要是基金公司、資產(chǎn)管理公司、信托投資公司）通過(guò)新設(shè)公司或增資的方式簽訂明面上的《股權(quán)投資協(xié)議》獲得一筆出資資金，另外還配套補(bǔ)充協(xié)議（主要為《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》）以實(shí)現(xiàn)一段時(shí)間后資金的退出。

在“明股實(shí)債”的投資模式中，融資方一方面可以滿足自身融資需求，另一方面可以在賬目上擴(kuò)大自身的股本金，不占用授信額度。同時(shí)，此投資模式也可以有效降低資產(chǎn)負(fù)債比；其次，投資方一方面可以規(guī)避自身不存在放貸資質(zhì)的法律規(guī)定，另一方面可以在較低風(fēng)險(xiǎn)前提下獲得相應(yīng)收益。

多地項(xiàng)目遭通報(bào)

規(guī)模上的高速擴(kuò)張需要資金“解渴”，另一方面，過(guò)快的奔跑速度也會(huì)帶來(lái)質(zhì)量上的“危機(jī)”。

日前，根據(jù)山東農(nóng)科頻道報(bào)道，淄博中南·樾府負(fù)一層滲水不斷，業(yè)主多次反映未解決。上述漏水區(qū)域正是業(yè)主地庫(kù)的大堂。某建筑行業(yè)高級(jí)工程師分析指出，如果水汽導(dǎo)致旁邊電梯控制面板受潮失靈，會(huì)造成電梯驟?；蚓o急迫降，后果將會(huì)非常危險(xiǎn)。

此外，有業(yè)主反映，中南·樾府14號(hào)樓的沉降觀測(cè)點(diǎn)一拔就出。業(yè)主質(zhì)疑沉降觀測(cè)點(diǎn)造假。據(jù)悉，一般沉降觀測(cè)點(diǎn)的設(shè)置是固定在主體結(jié)構(gòu)上，通過(guò)持續(xù)或周期性對(duì)建筑物沉降觀測(cè)點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè)，來(lái)分析樓房的沉降情況。驗(yàn)房師通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)14號(hào)樓的沉降觀測(cè)點(diǎn)僅僅是插在了保溫層里，并未與樓棟的主體結(jié)構(gòu)相連，是后做進(jìn)去的。而后期如果一旦出現(xiàn)不均勻沉降，未能及時(shí)監(jiān)測(cè)，樓房將會(huì)存在一定的安全隱患。

淄博市桓臺(tái)縣建設(shè)工程安全保障服務(wù)中心監(jiān)督二科工作人員隨后表示：沉降觀測(cè)點(diǎn)是用來(lái)測(cè)標(biāo)高、沉降，正常應(yīng)該是固定的，會(huì)馬上聯(lián)系沉降變形觀測(cè)單位。

事實(shí)上，在此之前，中南·樾府相關(guān)問(wèn)題已經(jīng)露出端倪。

公開(kāi)報(bào)道顯示，2020年10月30日，淄博市桓臺(tái)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下達(dá)一份《停工整改通知書(shū)》，由中南旗下的淄博錦琴房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的桓臺(tái)中南樾府19號(hào)住宅樓，因工程存在隱患被停工整改。

根據(jù)通知顯示，中南樾府19號(hào)住宅樓工程，存在西單元樓梯間剪力墻不順直；西側(cè)墻體不順直等隱患。被責(zé)令立即停止施工，從危險(xiǎn)區(qū)域撤出與整改無(wú)關(guān)的其他作業(yè)人員。停工期間應(yīng)積極采取有效措施，防治發(fā)生生產(chǎn)安全事故。

此外，在杭州市蕭山區(qū)，中南·君奧時(shí)代項(xiàng)目被反映存在質(zhì)量缺陷問(wèn)題。2020年10月30日，杭州市蕭山區(qū)住建局回應(yīng)表示，經(jīng)了解得知，中南君奧時(shí)代項(xiàng)目由杭州中南錦望置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前該項(xiàng)目尚未交付。針對(duì)業(yè)主反映的質(zhì)量缺陷問(wèn)題，蕭山區(qū)住建局質(zhì)檢部門(mén)將督促開(kāi)發(fā)公司積極做好與業(yè)主的溝通解釋工作。

除了產(chǎn)品質(zhì)量被曝存在缺陷，中南建設(shè)安全管理問(wèn)題也有待加強(qiáng)。2月3日，合肥市應(yīng)急管理局發(fā)布對(duì)2020年典型事故案例通報(bào)。其中就包括高新區(qū)中南·樾府項(xiàng)目工地“3?11”高處墜落事故。

通告指出，2020年3月11日17時(shí)45分，高新區(qū)方興大道與彩虹路交口中南樾府項(xiàng)目二標(biāo)段工地12#樓發(fā)生一起高墜事故，造成1人死亡。直接原因是臨邊洞口無(wú)安全防護(hù)，施工人員未戴安全帶高處墜落。管理原因是分包單位未嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)責(zé)任，未向從業(yè)人員如實(shí)告知作業(yè)場(chǎng)所和工作崗位存在的危險(xiǎn)因素、防范措施以及事故應(yīng)急措施，未認(rèn)真開(kāi)展隱患排查工作；總包單位未認(rèn)真落實(shí)安全管理職責(zé)，未認(rèn)真落實(shí)生產(chǎn)安全事故隱患排查治理制度；監(jiān)理單位未嚴(yán)格履行監(jiān)理職責(zé)，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)洞口無(wú)安全防護(hù)的隱患，對(duì)施工單位未嚴(yán)格落實(shí)安全教育培訓(xùn)及安全技術(shù)交底相關(guān)要求的問(wèn)題失察。

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