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（文/張玉、張志峰 編輯/馬媛媛）“之前買房一直想要現(xiàn)房，就在考慮二手房，最后就是被中介費(fèi)和過(guò)戶費(fèi)給勸退了。”近段時(shí)間以來(lái)，房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼找房二手房中介費(fèi)上漲的消息在微博上引發(fā)熱議。

相關(guān)消息顯示，自2月18日起，重慶貝殼服務(wù)平臺(tái)，重慶鏈家買賣房屋交易服務(wù)費(fèi)用調(diào)整為賣方1%，買方2%（之前是賣方0%，買方2%）。因此，2月18日起，房屋買賣在貝殼平臺(tái)交易會(huì)收取賣方1%的服務(wù)費(fèi)。

對(duì)于此次鏈家二手房中介服務(wù)費(fèi)上漲事宜，貝殼內(nèi)部人士向觀察者網(wǎng)透露，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是3%，整個(gè)貝殼系原則上都是按照這一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不過(guò)除了直營(yíng)體系外，還有德佑等加盟品牌，實(shí)際執(zhí)行和每個(gè)品牌的策略、城市情況都有關(guān)，現(xiàn)在還達(dá)不到全部嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的程度。

3月10日，多位鏈家中介向觀察者網(wǎng)證實(shí)，目前上海鏈家二手房交易傭金確實(shí)是3%。值得一提的是，雖然從表面上看是由買家承擔(dān)2%，賣家承擔(dān)1%，但其背后隱藏著另一套“交易規(guī)則”。

壟斷定價(jià)？

“上海二手房中介費(fèi)一般都是3個(gè)點(diǎn)?！?月10日，上海鏈家置業(yè)顧問(wèn)李燦（化名）向觀察者網(wǎng)表示，事實(shí)上，這個(gè)費(fèi)用事實(shí)上就相當(dāng)于買家承擔(dān)了。

對(duì)此，位于杭州鏈家的置業(yè)顧問(wèn)祁語(yǔ)（化名）表示認(rèn)同。其告訴記者，目前杭州鏈家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:100萬(wàn)以下部分，雙方各收1.5%，100萬(wàn)以上部分，雙方各收1%。

“羊毛出在羊身上，這個(gè)其實(shí)誰(shuí)出都是一樣的，還是看價(jià)格?！逼钫Z(yǔ)說(shuō)。

早在2018年下旬，上海鏈家二手房交易傭金就已經(jīng)從2%上調(diào)至3%。其中，由買方承擔(dān)2%，賣方承擔(dān)1%。

上海鏈家在《關(guān)于上海鏈家調(diào)整傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)明》中將費(fèi)率上漲的原因解釋為服務(wù)提升。上海鏈家方面稱，二手房交易流程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大。長(zhǎng)期以來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體服務(wù)品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海的城市品質(zhì)，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無(wú)法滿足上海市民的要求。

同時(shí)值得一提的是，2019年，貝殼找房董事長(zhǎng)左暉在接受媒體采訪時(shí)曾表示，他認(rèn)為中國(guó)的中介費(fèi)從世界來(lái)看并不算高。左暉介紹，中國(guó)費(fèi)率大概在2.5%左右，美國(guó)、日本都是6%，南非是8%，這個(gè)行業(yè)如果想有一些高素養(yǎng)的人去服務(wù)的話，大概需要經(jīng)紀(jì)人收入是城市人收入的1.2倍。

換句話說(shuō)，左暉認(rèn)為中介費(fèi)上漲不是貝殼系決定的，而是行業(yè)需要，且3%絕不是終點(diǎn)。

但事實(shí)是，在貝殼系宣布上漲之前，二手房交易收取2%中介費(fèi)這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)被全國(guó)中介沿用多年；而在這之后，各個(gè)大小中介公司也悄然將標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至3%。

某大型中介公司一位高管向觀察者網(wǎng)透露，貝殼系作為中介行業(yè)寡頭是毋庸置疑的，但也不至于絕對(duì)占領(lǐng)市場(chǎng)，像中原、樂(lè)有家等中介公司在部分城市的市場(chǎng)占有率還是挺高的。因此最初漲價(jià)范圍也只局限在部分貝殼系占有率較高的一些城市，后來(lái)才逐漸擴(kuò)展開，“畢竟口子不是我開的，中小中介公司跟在后面也同樣受益，何樂(lè)而不為？”

由此，這場(chǎng)由貝殼系宣布的3%中介費(fèi)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樾碌男袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，今年兩會(huì)期間，也有防止中介行業(yè)壟斷地位的聲音出現(xiàn)。企業(yè)借助壟斷地位上漲服務(wù)費(fèi)的行為應(yīng)該受到積極關(guān)注，更加公平公開，真正促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

資金隱憂

對(duì)于貝殼而言，漲價(jià)背后所面臨的“資金尷尬”問(wèn)題引人深思。

公開資料顯示，貝殼找房由鏈家網(wǎng)升級(jí)而來(lái)，是以技術(shù)驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)居住服務(wù)平臺(tái)，聚合和賦能全行業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)者，打造開放的品質(zhì)居住服務(wù)生態(tài)，致力于為三億家庭提供包括二手房、新房、租賃、裝修和社區(qū)服務(wù)等全方位居住服務(wù)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017~2019年，貝殼找房共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為人民幣255.1億元、286.5億元及460.1億元；歸母凈利潤(rùn)分別為-5.74億元、-4.68億元及-21.84億元。2018~2019年，公司凈資產(chǎn)收益率分別為-3.44%及-9.43%。

從公司債務(wù)情況來(lái)看，截至2019年底，公司合計(jì)總負(fù)債為357.3億元，截至2020年9月底，公司合計(jì)總負(fù)債已經(jīng)攀升至398.4億元。

而在現(xiàn)金流方面，2017~2019年，貝殼找房的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為-64.56億元、32.17億元及1.13億元。截至2020年三季度末，公司在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物共461.2億元。

盡管在手資金充足，貝殼找房高速擴(kuò)張的模式也考驗(yàn)著其持續(xù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的能力。

天眼查顯示，貝殼自成立以來(lái)，先后獲得騰訊控股、碧桂園創(chuàng)投、軟銀、紅杉資本、高瓴資本等頂級(jí)機(jī)構(gòu)數(shù)十億美元的注資。對(duì)于未來(lái)，貝殼找房曾在官網(wǎng)上信誓旦旦地表示：“不遠(yuǎn)的將來(lái)，貝殼找房將覆蓋全中國(guó)超過(guò)300個(gè)城市，服務(wù)超過(guò)3億的社區(qū)家庭，鏈接100萬(wàn)職業(yè)經(jīng)紀(jì)人和10萬(wàn)家門店，賦能超過(guò)100個(gè)品牌?！绷?yè)?jù)消息顯示，截至到2020年6月30日，貝殼IPO前，已有45.6萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人在貝殼找房平臺(tái)上提供服務(wù)。

此外，上述高管向觀察者網(wǎng)透露稱，貝殼漲價(jià)之所以迅速被市場(chǎng)接受，除了其占有率較高，也與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)。彼時(shí)，交易雙方購(gòu)房款通常由中介公司中轉(zhuǎn)，交易不透明帶來(lái)的惡意抬高房?jī)r(jià)、資金不安全等亂象頻出。因此貝殼系乘勢(shì)而為，宣布漲價(jià)的同時(shí)，也帶頭打出提升服務(wù)品質(zhì)、交易透明、抵制亂象等手段，搏得市場(chǎng)好感。

背后“潛規(guī)則”

值得注意的是，盡管多數(shù)地區(qū)二手房中介費(fèi)表面上看是3%，其實(shí)背后另有一套交易規(guī)則。

例如上海鏈家在三方協(xié)議中明確標(biāo)示買家承擔(dān)2%，賣家承擔(dān)1%；中原地產(chǎn)則為買賣雙方各1.5%；也有部分中介公司只注明總計(jì)3%，具體如何收取則須另立協(xié)議。

但觀察者網(wǎng)采訪多位房產(chǎn)中介，得到的答案卻各不相同，有的表示必須收3%，有的表示只收1.5%，甚至還有不收傭金的情況。

一名上海鏈家中介透露稱，真正嚴(yán)格收3%傭金的情況，幾乎都是獨(dú)家房源，且比較搶手，其余情況具體傭金都是可以談的，畢竟競(jìng)爭(zhēng)還是有的，有生意總比沒(méi)有好。至于規(guī)定買賣雙方各承擔(dān)多少則完全沒(méi)有意義，因?yàn)檫@筆錢哪來(lái)的大家都清楚，且房東只關(guān)心自己最終得到了多少錢，其余都是次要的。

“一般情況下不會(huì)低于2%?！鄙鲜龇慨a(chǎn)中介告訴觀察者網(wǎng)，即便讓利也不會(huì)太多，畢竟公司有規(guī)定，大家都要賺錢。而市面上有些中介宣稱傭金低于2%甚至不到1%的，大多都有坑，鏈家雖然收費(fèi)高一點(diǎn)，但通常不會(huì)出現(xiàn)這類情況。

近期，一位上海市民劉芳（化名）在買房時(shí)，就因Q房網(wǎng)中介傭金不透明而卷入了一場(chǎng)“吃差價(jià)”漩渦中。

據(jù)劉芳介紹，她看中了一套價(jià)值300余萬(wàn)的房屋，因手續(xù)繁瑣，又與Q房網(wǎng)中介夏某相熟，在得到其“全部交易過(guò)程中只收取1%傭金，無(wú)任何其他費(fèi)用”的反復(fù)承諾后，委托夏某居間交易。

但交易完成后，機(jī)緣巧合下卻從房東處得知，其所購(gòu)房屋竟被中介授意抬高了3萬(wàn)元差價(jià)，同樣被房東以“傭金”名義支付給中介。也就是說(shuō)，劉芳實(shí)際繳納的傭金接近2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期。

該房東向觀察者網(wǎng)表示，自己也不贊成中介私下吃差價(jià)的行為，所以當(dāng)初中介要求抬價(jià)5萬(wàn)，自己只抬了3萬(wàn)，但作為房東，“我首先在意的是自己收到了多少錢”，其余的事情只能位列其次。

這或許也是二手房交易亂象屢禁不止，甚至許多交易對(duì)象長(zhǎng)時(shí)間蒙在鼓里的根本原因。

前述中介公司高管告訴觀察者網(wǎng)，中介抬高房?jī)r(jià)勢(shì)必需要房東配合，因?yàn)闆](méi)有損害到房東利益，所以屢試不爽?！暗@類亂象單靠企業(yè)承諾是無(wú)法杜絕的，目前除了鏈家，如樂(lè)有家、中原地產(chǎn)等都明確表示杜絕差價(jià)，真正是否能做到還是因地區(qū)而異，有些地方鏈家也不能幸免?！?

他表示，想要根治，還是需要地方主管部門制定規(guī)則，并嚴(yán)格執(zhí)行。例如深圳，由于房協(xié)不僅通知要求傭金透明化，而且處罰很嚴(yán)厲，一旦核實(shí)直接暫停企業(yè)網(wǎng)簽資格，一下子捏住了中介公司的命脈，使其不能輕易冒險(xiǎn)。而且這類地區(qū)，貝殼系的市場(chǎng)占有率反而不高，各個(gè)中介公司公平競(jìng)爭(zhēng)，也有益于塑造健康的市場(chǎng)環(huán)境。

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