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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）全國(guó)樓市成交持續(xù)下滑背景下，各地紛紛著手于“限購(gòu)”“限售”“限貸”“落戶(hù)”“補(bǔ)貼”等政策端進(jìn)行微調(diào)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已經(jīng)有約70城發(fā)布不同程度的寬松政策，近期不少長(zhǎng)期從嚴(yán)的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市亦加入其中。

樓市慘淡是主因

4月12日，作為江蘇省會(huì)城市的南京發(fā)布限購(gòu)松綁政策，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

值得一提的是，政策變動(dòng)只限于南京市六合區(qū)與溧水區(qū)，放開(kāi)原有的憑借3年內(nèi)24個(gè)月社保購(gòu)房政策，外地戶(hù)籍購(gòu)房者可直接購(gòu)買(mǎi)一套房，其他核心區(qū)域不變。

而就在一日前，長(zhǎng)三角另一個(gè)重點(diǎn)城市蘇州，亦發(fā)布樓市限購(gòu)、限售放松政策。

具體變動(dòng)為：二手房限售由原來(lái)的5年變成3年；非蘇州戶(hù)口購(gòu)房由3年內(nèi)連續(xù)滿(mǎn)24個(gè)月改為累計(jì)24個(gè)月；非蘇州戶(hù)口居民賣(mài)房后2年內(nèi)無(wú)需社?；蚨悊慰芍苯淤?gòu)房。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2022年一季度包括南京、蘇州在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市整體表現(xiàn)疲弱，是這次政策變動(dòng)、以期刺激房產(chǎn)交易的主因。

克而瑞研究表示，一季度整體樓市慘淡收?qǐng)?，受市?chǎng)下行低迷行情影響，房企“躺平”心態(tài)嚴(yán)重，推盤(pán)積極性較低，整體推貨量高位回落創(chuàng)3年同期新低；受此影響，成交整體延續(xù)下行，返鄉(xiāng)置業(yè)“爽約”，即便3月有“復(fù)蘇”跡象，環(huán)比持增，但單月和累計(jì)同比仍為負(fù)值，從中央到地方政策“春風(fēng)”的利好效應(yīng)尚未在成交層面有顯著體現(xiàn)。

預(yù)判二季度，克而瑞認(rèn)為，隨著中央“兩會(huì)”定調(diào)，五部委發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)，到各級(jí)地方政府出臺(tái)包括降首付、擴(kuò)大公積金、降房貸利率等一系列措施將逐步落地，部分城市成交有望企穩(wěn)，同比降幅有進(jìn)一步收窄，不過(guò)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者積弱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，核心一二線(xiàn)、強(qiáng)三線(xiàn)城市需求依舊堅(jiān)挺，成交預(yù)期高位維持；相較而言，弱二線(xiàn)和廣大缺乏基本面支撐的三四線(xiàn)下行壓力依舊較大，步履維艱。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心高級(jí)研究員李宇嘉也表示，現(xiàn)在熱點(diǎn)城市的調(diào)控被要求遵循“有所為、有所不為”的狀態(tài)，南京、蘇州等熱點(diǎn)城市的松綁政策，意在引導(dǎo)預(yù)期，給市場(chǎng)加量?？偟膩?lái)講，熱點(diǎn)城市這種外圍的松綁是一個(gè)必然趨勢(shì)。

救市范圍不斷擴(kuò)大

而事實(shí)上在此之前，各地出臺(tái)樓市新政層出不窮。

在上一波政策調(diào)整的城市中，鄭州作為首個(gè)大范圍救市的二線(xiàn)城市尚顯“孤單”，19條樓市幾乎覆蓋樓市方方面面，而后續(xù)降低貸款利率、推出新市民購(gòu)房?jī)?yōu)惠等一系列舉措也著實(shí)為購(gòu)房者讓利不少。

這一舉動(dòng)很快引發(fā)連鎖反應(yīng)。

4月1日甘肅蘭州、3月30日福建福州、3月23日黑龍江哈爾濱……短短一個(gè)月以來(lái)，從三四線(xiàn)城市到省會(huì)城市以及蘇州、青島等新一線(xiàn)城市加入樓市調(diào)控松綁行列的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

而具體調(diào)控方向和力度同樣在逐步加大。

從最開(kāi)始的提高公積金貸款額度、降低房貸利率，到放寬落戶(hù)政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付比例，再到限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)“四限”政策松綁不一而足。

其中，4月1日，衢州取消限購(gòu)政策，同時(shí)松綁了限售政策，成為全國(guó)首個(gè)同時(shí)放松“兩限”的城市。

衢州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，出臺(tái)新政的原因主要是為了支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，相比三四線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市的放開(kāi)對(duì)市場(chǎng)更有積極影響和標(biāo)桿作用，政策力度也在逐步全面和加大。過(guò)往的調(diào)控政策一直存在著城市錯(cuò)配的問(wèn)題，三四線(xiàn)本身更多是剛需群體，一直沒(méi)有過(guò)多的政策限制，政策放開(kāi)與否影響偏弱。二線(xiàn)城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會(huì)對(duì)市場(chǎng)有積極的拉動(dòng)作用。

成效尚待驗(yàn)證

值得注意的是，作為最早發(fā)布大范圍松綁政策的二線(xiàn)城市，鄭州樓市已經(jīng)再成交數(shù)據(jù)上有所回應(yīng)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“鄭十九條”出臺(tái)后，3月二手房成交量盡管同比去年仍下降明顯，但已超過(guò)2月的2倍，周均帶看量環(huán)比增長(zhǎng)52%、周均成交量環(huán)比增長(zhǎng)95%；新房方面則受房企風(fēng)險(xiǎn)、資金流轉(zhuǎn)、利率差異等多方面因素，使回暖將滯后于二手市場(chǎng)表現(xiàn)，因此數(shù)據(jù)變化不大。

不過(guò)，并非所有城市都如此。

作為年內(nèi)首個(gè)廢除限售令的二線(xiàn)城市，哈爾濱3月第四周數(shù)據(jù)顯示，二手房成交量未見(jiàn)明顯變化，掛牌價(jià)反而從11567元/平略降為11535元/平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)于政策放松的效應(yīng)應(yīng)該降低點(diǎn)預(yù)期，或者說(shuō)給予更長(zhǎng)的觀(guān)察時(shí)間。

他告訴觀(guān)察者網(wǎng)，當(dāng)前購(gòu)房者預(yù)期并未恢復(fù)，疊加疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在筑底過(guò)程中。不過(guò)購(gòu)房需求并未消失，信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，因此市場(chǎng)回暖可期，市場(chǎng)底或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度，屆時(shí)一線(xiàn)城市和強(qiáng)二三線(xiàn)城市將率先企穩(wěn)。

不過(guò)，亦有資深房企人士向觀(guān)察者網(wǎng)表示，樓市熱度歸根結(jié)底是由人口、產(chǎn)業(yè)做引導(dǎo)，由供需關(guān)系決定的，目前各類(lèi)政策均在“房住不炒”“因城施策”基調(diào)下進(jìn)行，松綁城市大都本身“泡沫”嚴(yán)重，市場(chǎng)回歸理性之后各類(lèi)限制原本就已經(jīng)不需要了。所以此輪政策成效如何、未來(lái)樓市總體走向仍舊尚待驗(yàn)證。

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