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8月26日，旭輝控股（00884.HK）發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。上半年旭輝實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1362億元，同比增長(zhǎng)69%，已完成全年2650億元銷(xiāo)售目標(biāo)的近60%。

此外，公司營(yíng)業(yè)收入363.7億元，漲幅為58%；凈利潤(rùn)53.6億元，同比增長(zhǎng)13%。

旭輝控股董事局主席林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“旭輝堅(jiān)持看好中國(guó)城市化，看多房地產(chǎn)行業(yè)，旭輝在市場(chǎng)好的時(shí)候謹(jǐn)慎，在市場(chǎng)不好的時(shí)候積極樂(lè)觀。”

把土儲(chǔ)周期提快到2年

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，要想保證業(yè)績(jī)的可持續(xù)性，首當(dāng)其沖地就是保證土地儲(chǔ)備地充足供應(yīng)。土儲(chǔ)的數(shù)量和布局決定了企業(yè)未來(lái)幾年的利潤(rùn)規(guī)模。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，旭輝控股上半年新增貨值1279億元。旭輝控股CEO林峰坦言，公司在投資方面嚴(yán)格遵守紀(jì)律，第一次集中供地地價(jià)偏高的情況下冷靜看市場(chǎng)，“強(qiáng)烈控制住各種想買(mǎi)地的念頭，堅(jiān)決不拿貴的地，謹(jǐn)慎投資。因?yàn)橥顿Y一個(gè)會(huì)影響我們的周轉(zhuǎn)效率，其次是公司的定位?！?

針對(duì)業(yè)內(nèi)比較關(guān)注的“拿地銷(xiāo)售比不超過(guò)40%”的規(guī)定，林中指出，過(guò)去地產(chǎn)商一般比較粗放，其實(shí)在內(nèi)地還是有比較多的潛力可挖。首先是盤(pán)活資產(chǎn)，由于要買(mǎi)地的錢(qián)不能來(lái)自于負(fù)債，所以一定要盤(pán)活已有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售、快速回款，減少庫(kù)存。

第二，要盤(pán)活土儲(chǔ)，未來(lái)要加快土儲(chǔ)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減少土儲(chǔ)對(duì)資金的占有量，減少土儲(chǔ)的年份?！耙?yàn)槲磥?lái)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)，所以土儲(chǔ)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)是不利的，我們計(jì)劃將土儲(chǔ)的周期未來(lái)能提快到兩年?！?

數(shù)據(jù)顯示，上半年旭輝獲取的土儲(chǔ)中，一二線城市占比達(dá)82%，總土儲(chǔ)一二線占比85%。林峰坦言，公司的經(jīng)營(yíng)提效體現(xiàn)在深耕一二線上，未來(lái)希望有30個(gè)百億城市的規(guī)模?！吧习肽晡覀兓旧蠜](méi)有進(jìn)入新城市，而是聚焦在有品牌效應(yīng)、管理團(tuán)隊(duì)能力比較強(qiáng)、市場(chǎng)厚度比較深的城市做一些深耕，這些地方的土地儲(chǔ)備效率更高?！?

從推貨節(jié)奏來(lái)看，下半年旭輝可售貨值2600億元，全新項(xiàng)目53個(gè)，其中貨值超過(guò)25億元的大盤(pán)超過(guò)10個(gè)。林峰表示，下半年對(duì)完成全年目標(biāo)很有信心。今年以來(lái)，旭輝在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方面也做了鋪排，從經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向、規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)量導(dǎo)向。比如，旭輝開(kāi)始加快周轉(zhuǎn)，包括資金周轉(zhuǎn)率，土儲(chǔ)周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，從前端還是控制穩(wěn)定毛利率和凈利率，千方百計(jì)提升回款率，聚焦關(guān)注庫(kù)存?！半m然占比不高，但是每一個(gè)庫(kù)存銷(xiāo)售都可以帶來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流。庫(kù)存特別是滯重庫(kù)存是一家公司的腫瘤，我們希望做到零滯重?！?

利潤(rùn)率降低是行業(yè)必然

盡管營(yíng)收和凈利潤(rùn)都呈現(xiàn)比較好的增長(zhǎng)趨勢(shì)，行業(yè)整體下行的趨勢(shì)之下，旭輝控股的利潤(rùn)表現(xiàn)也呈現(xiàn)一定的波動(dòng)。

截至2021年6月30日，旭輝集團(tuán)的毛利率為20.7%，去年同期則為25.6%。上半年公司核心凈利潤(rùn)率為9.2%，去年同期則為13.9%，均呈現(xiàn)出一定的下滑趨勢(shì)。不過(guò)，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，盡管利潤(rùn)率有所下滑，依然處于行業(yè)中等偏上水平。

就此，林峰表示，優(yōu)秀企業(yè)的凈利率應(yīng)該在8%~10%，旭輝未來(lái)會(huì)努力做到行業(yè)中等偏上比較優(yōu)秀的凈利率。在當(dāng)前的政策環(huán)境下，利潤(rùn)率的回升周期是非常緩慢而長(zhǎng)期的過(guò)程，不會(huì)劇烈下滑也不會(huì)快速上漲。

林中進(jìn)一步補(bǔ)充稱(chēng)，利潤(rùn)率降低是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)經(jīng)歷了過(guò)去的土地紅利和高杠桿紅利時(shí)代，未來(lái)將邁入管理紅利和品牌紅利時(shí)代。所以，房地產(chǎn)不可能再是一個(gè)暴利行業(yè)，這是行業(yè)發(fā)展的必然。在國(guó)家穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)下，行業(yè)一定會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，行業(yè)本身也會(huì)進(jìn)入到一個(gè)全方位高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)爭(zhēng)，所以帶來(lái)行業(yè)利潤(rùn)率的回落。但這個(gè)回落跟很多行業(yè)一樣，到達(dá)一個(gè)低點(diǎn)后會(huì)逐步回升。

行業(yè)利潤(rùn)率低下的情況下，不少房企也會(huì)開(kāi)始開(kāi)辟新的賽道進(jìn)行多元突圍。根據(jù)林中的介紹，除了旭輝永升服務(wù)上市以外，公司未來(lái)還會(huì)有7~8個(gè)房地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)，成熟一個(gè)就會(huì)推動(dòng)一個(gè)公司的IPO，“未來(lái)幾年我們希望能推動(dòng)2~3個(gè)公司IPO”。

那么，旭輝多元布局房地產(chǎn)+的背后是基于怎樣的考慮？林中坦言，旭輝做地產(chǎn)+不是一個(gè)分散風(fēng)險(xiǎn)的投資，它是圍繞著旭輝的核心能力，旭輝對(duì)業(yè)務(wù)的認(rèn)知邊界以及旭輝擁有的資源來(lái)做一個(gè)能公司業(yè)務(wù)發(fā)展或者經(jīng)營(yíng)上有協(xié)同效應(yīng)的，而且雙方能獲得增效共贏的產(chǎn)業(yè)。

 “比如說(shuō)旭輝做好旭輝永升服務(wù)，永升服務(wù)好旭輝一定好，旭輝品牌更好也會(huì)促進(jìn)永升服務(wù)更好，因?yàn)樾褫x會(huì)提供不斷的優(yōu)質(zhì)的小區(qū)給到他們。同步來(lái)看，旭輝在發(fā)展長(zhǎng)租公寓、綠色建筑科技、代建、地產(chǎn)科技等領(lǐng)域的道理是一樣的。旭輝是把這些產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的業(yè)務(wù)單元來(lái)經(jīng)營(yíng)。旭輝希望這些房地產(chǎn)+的企業(yè)，每一個(gè)都能成為行業(yè)的龍頭企業(yè)，成為行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的企業(yè)。”林中表示。

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